IBS e CBS na Locação de Imóveis: Quem Precisa Pagar os Novos Impostos da Reforma Tributária?

A Reforma Tributária de 2024, regulamentada pela Lei Complementar nº 214/2025, trouxe grandes mudanças no mercado imobiliário. Uma das principais novidades é a criação do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços), que agora também incidem sobre a locação de imóveis.

Se você é proprietário, investidor ou trabalha no setor imobiliário, precisa entender quem terá que pagar, quais valores entram no cálculo e como isso afeta o mercado.
 

O que são IBS e CBS?
 

O IBS e a CBS substituem antigos impostos como ICMS, ISS, PIS, COFINS e IPI. O objetivo é simplificar a tributação, criando um IVA (Imposto de Valor Agregado) no Brasil.

No mercado imobiliário, isso significa que vendas, locações, cessões e serviços ligados a imóveis passam a ser tributados de forma unificada.
 

Quem terá que pagar IBS e CBS na locação de imóveis?

De acordo com a LC nº 214/25, a incidência sobre pessoas físicas só acontece quando:

• A receita anual com aluguéis exceder R$ 240.000,00; e
• O proprietário tiver mais de 3 imóveis alugados.

👉 Pequenos proprietários com até 3 imóveis e renda anual inferior a R$ 240 mil não serão tributados.

Além disso, juros e multas pagos pelo inquilino sobre o aluguel também entram na base de cálculo.

O que não entra no cálculo do imposto?

Alguns valores cobrados junto com o aluguel não sofrem incidência de IBS e CBS:

• IPTU;
• Taxa de condomínio.

📌 Se você cobra um valor único de “pacote de aluguel”, pode acabar tributando valores que não precisariam ser incluídos. A recomendação é separar as cobranças.

Locação por temporada e a polêmica da lei

A locação por temporada de até 90 dias (como no Airbnb) foi equiparada a contratos de hospedagem. Isso significa que passará a ser tributada pelas mesmas regras da hotelaria.

Essa medida já gera debates jurídicos, pois o STJ tinha posição diferente sobre o tema.

Redução da tributação: desconto no IBS e CBS

A lei prevê redução de 70% nas alíquotas para locação, além de uma dedução de R$ 600 por imóvel, corrigida pelo IPCA.

📌 Exemplo:
Em um aluguel de R$ 10.000,00 → a base de cálculo cai para R$ 9.400,00 após a dedução.

Impactos no mercado imobiliário

• Mais pessoas físicas serão tributadas;
• Pequenos investidores podem dividir imóveis entre familiares para escapar do imposto;
• Locação por temporada ficará mais cara;
• O aumento de custos pode ser repassado ao inquilino, encarecendo os aluguéis.

Conclusão

Os novos impostos IBS e CBS representam uma mudança histórica na tributação imobiliária. Embora a proposta simplifique alguns processos, também amplia a base tributária e exige maior cuidado na gestão de contratos.

Se você é proprietário, corretor ou investidor, é essencial se atualizar e buscar orientação profissional para evitar prejuízos e aproveitar as oportunidades desse novo cenário.

📌 Fontes: Rafael Sieiro (@sieiro.rafael) e COFECI – Conselho Federal de Corretores de Imóveis.